「タワマンを買った人」は結局、勝ち組なのか負け組なのか

2020-03-08

定期的にネット記事でアップされる「タワマン関連の損得記事。「タワマンを買った人は結局は負け組」的な記事が人気のようです。実際はどうなのか。正直、タワーマンションが住みやすいとは思わないんですが、利便性と機動性を求める人にはいいんじゃないかと。しかし、今は売り抜けてる人、多いですよね。

い投資家はすでに売却している ?プレジデントの記事を読む。

エリート共働き夫婦の末路「タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る」というタイトルで「プレジデントオンライン」に記事がupされています。

タワマンはこれまでは「庶民の憧れ」とされ、デベロッパーの販売担当者も「タワマンは資産価値が高い」と公言してきた歴史がある。だが、この15年間で4戸に1戸供給されてきた首都圏のタワマンが「タワマンだから価値が高い」というのは本当だろうか。

(中略)

00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

プレジデントオンライン

タワマン修繕の難しさ

実際に既にタワーマンションの外壁工事が行われた物件があります。 1998年、埼玉県川口市に竣工した「エルザタワー55」です。SUUMOでその大規模修繕についてのインタビュー記事がありました。

竣工して17年目に入る2015年3月に、大規模修繕工事が始まった。工期2年、費用約12億。マンションの大規模工事としては、これまでにない規模になる。

SOUMO

コンサルタント会社公募から施工会社決定まで約2年かかり、 大規模修繕工事の検討と並行して敷地改良工事等を企画・実施していたこともあって、修繕計画が検討されてから施工が始まるまで5年もかかっています。

修繕期間の長さもネック

足場を組むだけでもタワマンでは時間がかかり、修繕期間が1年を超えることはざらです。その期間は、自慢の景観が遮られることとなり、かなりのストレスとなります。予算が莫大というだけでなく、通常のマンションに比べて期間が長いこともタワマン修繕の辛いところ。

没落したニュータウン内の団地 とタワマンは同じなのか?

プレジデントの記事では、かつてエリートのあこがれだったニュータウンとタワマンを重ねています。

昔のエリートがこぞって住んだニュータウン内の団地が築40年以上の歳月を経て誰からも見向きもされない存在になったのと同じような結末が見えてくるのではないだろうか。夫婦で膨大な借金をしてやっとの思いで手に入れたタワマンが将来、団地化するリスクに実は多くの人たちは気付いていない。

プレジデントオンライン

実際は?

タワマンは別荘感覚で住む場所かも。リスクがあることを理解する

タワマンと一言で言っても、当然ですが「マンション」がすべて同じでないように、タワマンも場所やグレードによって価値が違います。都心部の利便性のよい場所にあるタワマンは高級ホテルと同じ利便性で使われ、複数の不動産を持つ方々のセカンドハウスとして利用するケースも。また、税金対策として、また防犯対策といて、有名人等が居住することもあるでしょう。

常に、一定のニーズがあるので、メンテナンスさえしっかりすれば、価値が大きく落ちることはなさそうです。

プレジデントオンライン」 の記事にある湾岸エリアのタワマンは入居している方々のグレードが保たれるかどうかがカギかも。最初にタワマンを購入した日本人が中国人に売り、中国人も売り抜け、今は誰が持っているのか分からなくなっているタワマンだと、修繕計画を立てても居住者の同意を得にくくなります。

修繕計画がとん挫したり伸びたりすると、廃墟化の心配が。タワマンは1棟に住む住人が他のマンションに比べて多いので、合意に必要な同意を得るのも大変です。

郊外のタワマンはどうなるのか?

うすうす皆、思っていると思います。危ないんじゃないかと…。郊外でも利便性の高い駅のランドマーク的なタワマンはOKかもしれませんが、それ以外は厳しいんじゃないかと。

最初にタワマンが出てきたときは、「高さ制限のない狭い土地に多くの部屋を作れる」「だから安い」という感じでした。だけど、だんだん「タワマン」=「勝ち組」の構図ができて、値段がどんどん上がっていったような感じがします。

「タワマン」=「負け組」という印象が広まってしまうと、タワマンバブルも一気に弾けてしまうような。

もともと高級住宅地は駅から遠く、駅近くは繁華街だった

松濤も田園調布も成城も駅から遠い高台のほうが不動産の値段が高く、駅前は低地で値段も安いのが高級住宅地でした。その基準を裏返したのがタワマンです。

駅から近い商業地にあるので、便利ではあるけど「落ち着き」はありません。

我が家はわりにタワマンに縁があって、住んでいる親族や買い替えた親族、住むのを辞めてしまった友人などがいます。利便性を優先するか、環境を優先するか、ライフスタイルによって優先度は異なるとは思いますが、タワマンが住みやすいという印象はあまりありません。ただ、とても便利。

下の階は街の騒音がうるさい、都内は高速道路が網の目のように走っているので10階前後は高速道路に悩まされる、高層階は風の音と揺れがひどい…。

常にゆらゆらする感覚で体調を崩した人もいます。ただ、仕事が忙しく利便性を重視する人にとっては理想の住まいのようです。家の名前を書くだけで仕事にプラスになるタワマンもあります。

いまからでは売れない…売り時はいつ?

昨年末に不動産を売りたいと思っていた人から話を聞いたところ、「買い手がいない」と。そして、この新型コロナ騒動。

週末でも繁華街は閑散としていて、外国人であふれて居た観光地も人影がまばら。景気の先行きが不透明な時期に大きな買い物をしたいと思う人は少ないでしょう。

大きく値引きすれば売れるのか?誰に売るのか?

同じような時期が2011年にありました。東日本大震災の時です。しかし、あの時はわりとすぐに経済は戻ったんですよね、今回はどうなのか。

ちょっと分からない…だれか分かる人いるのかな。

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