東京、家賃値上げラッシュを肌感覚で考える!

UR賃貸に入居して1年が過ぎ、まわりの賃料相場が気になるようになりました。もし、おっとお手頃なところがあれば引っ越しでも…と思ったのですが、家賃は値上がりしていて。その理由を肌感覚(個人的な見解)で考えてみます。

こんな記事見つけました!空室率が3%?

東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3%程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、世間でいう「空き家問題」とは真逆の状態にある。

ダイヤモンドオンライン

新規需要は流入人口でほぼ説明できる。これは日本人も外国人もあり、かなり高水準が続いている。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきている。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占める。
 これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかない。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いている。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもある。

ヤモンドオンライン

この記事は最終的には「持ち家がお得」という不動産コンサルタントの方が書いた記事なので、「賃貸は損」という流れですが。

建設ラッシュで低価格賃貸が消えていく

昨年、私は文京区を中心に、豊島区、板橋区、世田谷区、江東区、台東区、新宿区、江戸川区…と幅広く部屋探しをしていました。

探していて気が付いたのは次の4点。

  • 単身者向けは供給過剰、家族向け3LDKは分譲中心で賃貸は少ない
  • 築年数40年以上のリノベーション賃貸が多い
  • 駅距離と賃料は比例しない
  • 古いマンションの建て替えや再開発があちこちで発生している

単身者向けばかりが建築されていく

新築賃貸のほどんどが、ワンルームか1LDK。実際に土地持ちがアパートやマンションを建築しようとすると、単身向けアパートを勧められます。回転が良いことや建築費が安いことなど、いろいろな理由があるのでしょうが、家族向けは分譲という考え方が根強いので、採算を考えると単身者向けになってしまうよう。

昨年の体感では、単身者向けの新築は家賃が高いこともあって余り気味。2か月のフリーレント(家賃無料)をつけたり、敷金礼金をゼロにしたり、家具をつけたり、商品券をつけたりと大サービスしていました。

築年数40年以上のリノベーション賃貸って

昨年の部屋探しで一番多かったのが、外観は古いけど室内は綺麗というリノベーション物件。うちは子どもが女の子なので外観を気にして対象外となりましたが、若いカップルなんかに人気があるそうです。

ただし、リノベーションされているのが全室でなく一部だったりすると、他の賃貸はゴミ屋敷化していたりします。格安なリノベーション物件も見学したのですが、その部屋内は綺麗でも、廊下や共有部分に自転車が生活ごみが散乱していて、とても残念な物件もありました

駅距離と賃料は比例しない

都内だと、駅近よりも歩いて10分ぐらいのところに高級住宅地があったりもします。駅近くは繁華街で町全体がうるさく落ち着かない場合も(まさに我が家がいま、そんな感じ)。賃料も駅に近いから高いわけではなく、駅から遠くても高級感があれば高くなります。

駅に近いマンションは利便性はいいのですが、古かったり管理が良くない場合は、住んでいる人が夜の仕事だったり事務所だったりします。なかなか治安が…という物件もあるので、「安い」と即決するのはちょっと。男子単身でも怖い場合も。

建て替えラッシュで手ごろ賃貸が消滅

うちの周りに限ったことかもしれませんが。比較的てごろな賃料なアパートが建て替えとなり、どんどん消えていきます。跡地にできるのは、高層(11階から14階ぐらい)ワンルームマンション。賃料も以前より高くなることは確実です。

半面、壊れそうで「建て替えればいいのに」というアパート群は手付かず。こうしたところは権利関係が複雑で壊すに壊せないところが多いようです。

家賃高騰ってほんとう?

23区内の利便性の良い場所は、新しいマンションやアパートがどんどんできているので、平均賃料を底上げしていると思います。「賃料上昇」のムードにのって、他の賃貸も便乗値上げが起こってるんじゃないでしょうか。

あと、これまで古すぎて入居者が集まらなかった物件に外国人が入居しています。畳だろうが共同トイレだろうが銭湯だろうが、あんまり気にしないで、コツコツ頑張って働く人たちです。安いところが埋まるので、本来はそこを値引きして入る人達が少し上の家賃となり…と下から玉突きが起こってる気も。

それにしても、東京は人が増えています。地下鉄もどんどん混んでいくし、目に入るスマホ画面が外国語ばかりだし、この状態がずーっと続けば、家賃はどんどん高騰していくかも。でも、オリンピックまでなんじゃないの?と思う自分もいるんですよね。

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