中古アパートの1棟購入で、儲かる大家さんになれるのか?

2019-01-14

土地を購入してアパートを建てると借入金額が大きくなるので、中古アパートへの投資が効率よさそうに見えます。

この時に仲介の不動産業者が良くいうのは、「利回りがいいですよ」。この利回りとは、表面利回りのことですね。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りとは?
年間の家賃収入÷物件価格に100をかけた数字

家賃4万×2室を960万円で購入できれば、表面利回りは10%です。よくよく考えて考えて頂きたいのですが、1000万の不動産で年間100万円が得られるとか、あるでしょうか。家賃4万円の部屋が10部屋で毎月40万×12か月で年間家賃が480万。利回りを10%にするには、購入金額は4800万。金額が大きくなればなるほど、イケるかも…と思わせてくれるのが表見利回り。

しかし、アパート経営では経費もかなりかかります。

  • 入居者募集の費用
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 固定資産税
  • 退去後のリフォームやエアコン修理代
  • 共有スペースの維持費
  • 大規模修繕

上記の例だと年間家賃が480万と見積もっても、かなりの金額が経費として惹かれます。また、購入費用も額面に税金や購入手数料がかかります。実質利回りはぐんと少なくなるのが通常。

実質利回り
(年間収入−経費)÷(購入価格+購入時の経費)に100をかけた数

どんな中古アパートが売りに出されるのか?

不動産業者さんは売りアパートが出た時にどうするのか。私が部屋探しをしていたとき、「これは自社管理なんです」という部屋やマンションが結構ありました。なんか、本当に儲かるのは自社管理にしちゃうんじゃないかという素朴な疑問はありますが‥‥

大規模修繕でお金がかかるから売りたい!

人件費が高騰しているので、大規模修繕は壁と屋根を補修するだけでも数百万かかったりします。この金額はアパートの評価額が高かろうと安かろうと同じ。古かったりメンテナンスを怠っているアパートほどお金がかかるので、見積もり出したところで、だったら「売る?」と考える大家さんもいます。

「大規模修繕しても収支があわない」

というのが売却の理由。大家さんが利益出ないと考えた物件を購入できる人は限られています。

基本的に「自力て修繕できる人」そういうスキルや人脈のある人です。

相続でお金に換える必要があるので売りたい!

購入して損のない中古物件が出てくるときは、こんなときかも。複数の相続人がいて現金化する必要があるときです。この場合は不動産の権利関係が複雑になってるケースもあります。

ただ、私の知ってるケースだと、利益の出る賃貸物件は残して家屋を売って相続に回す人が多かったです。利回りのよい物件はあまりないのと税金面からの決断だと思います。

だまら「相続で売りに出た優良物件ですよ」という不動産屋さんの売り文句も‥‥マユツバかも。

上物でなく土地の価値を見極める

中古アパートを購入するということは、土地を買うということ。なので、まずは土地の価値が価格に見合うものかを見極めることが必要。

駅から近い遠いはもちろんですが、どんな人は入居しているのかをリサーチすることも。

だから、知ってる場所がいいと思います。自分が住んでいるところとか親が住んでいるエリアとか。

「新駅ができるよ」とか「巨大ショッピングマートができるらしい」とか、その土地の価値が騰がる要素があるかどうかも重要かも。

「畑の中にぽつんとアパート」は…

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