アパート経営は儲かるのか?身近な例から憶測。儲かる人損する人

2019-01-14

サラリーマン大家さんで儲けてる人のブログを読んでいて、「先見の明のある人っているんだなぁ」と感心。

また、大損した人のブログを読んで、「不運な人っているんだなぁ」と共感。

で、アパート経営は儲かるのか?身近でアパート経営をしている人に効いてみました。

アパート経営者にインタビュー①アパート経営している人は、もともと地主、もともと不動産所有がほとんど

今回話を聞いた人は、なんと4人。かなり頑張りました。親族とか娘のママ友とか、パート先の知り合いとかです。よく4人もいたと思います。しかし、アパートに適した土地を購入してアパートを建てた、中古アパートを一括購入した…という人には出会えませんでした。採算がとれている人は、まずは土地の取得費用がほぼ掛かっていないです。すでにアパート経営に適した不動産を持っていた(ローンが残ってる人もいましたが)。不動産購入からのアパート経営は、こうした人たちと入居者を奪い合わなくてはいけないので、かなりリスクが高いことも判明。

アパート経営者にインタビュー②別の仕事や収入、すでに年金生活者など、別収入がある。

今回、聞いた人は、ひとりが年金生活者、ひとりがダブルインカムのママ、ひとりが飲食経営、ひとりは専業主婦(旦那さんは会社員)。それぞれにメインの収入があります。

アパート経営者にインタビュー③ 木造2階建てアパートを持っている。

住宅地でなく3階建て以上を建設可能な用地であっても、木造アパートでした。なぜか4人とも。

住居一体型のアパート経営をする専業主婦Aさん

100坪の不動産に2階建てのアパートを建設。半分を自宅、半分を賃貸に。すでに築20年。賃料はローン返済に回し、すでに完済。

大手企業の経理として働いていたこともあり、アパート収益にすべてはAさんが行う。税理士、弁護士等は使ってないとのこと。

「儲かってないけど、損もしていない」との答え、「相続税対策にはなった。家賃で儲かるというより、 節税効果・相続対策 で得をした」

Aさんが感じるメリット

  • もともと亡くなった父が名義の土地。 節税効果・相続対策 となった。
  • 不動産収入があるので、余裕はあると思う。

Aさんが感じるデメリット

  • 入居者のあたりはずれがある
  • 家を建て替えする場合の費用がかさむ。
  • 修繕費が思っていたより大きい。

★古くなってきたので売却か建て替えかで悩んでいるとのこと。住宅一体型なので売却の場合は購入者が限られてしまう。建て替えの場合も費用がかさむのが悩むところ、とのこと。

アパート経営する年金で暮らすBさん

以前に住んでいた郊外住居(80坪)が駅近であったころからアパートに。70代夫婦で都内のマンションに移り住んだBさんの場合。

住宅のローン、新居のローンをプラスして収支を考えると、月20万円前後のプラスがあるとのこと。しかし、古くなったアパートの修繕費、入居者が出ていったあとの掃除代などを考慮すると、「実質のプラスはもっと少ない」。

今後は相続をどうするかが悩み。

Bさんが考えるメリット

  • 年金以外の収入がある。
  • 退職したあとも社会とつながっている
  • 万が一のときは、売却益を得られる

Bさんが考えるデメリット

  • 収入があるので、医療費等が3割負担
  • 相続が気にかかる
  • 入居者トラブル、不動産業者とのトラブルがある

デメリットとして多いのが入居者とのトラブル

家賃を払わない、というだけでなく、1人で入居と聞いていたのに複数で入居していたというケースも。

さて、アパート経営は儲かるの?

すでに不動産をもってる(ローンがあったとしても)人でも、儲からないのがアパート経営。周りに専業の人がいないので、それほど儲かってない印象。

地主で複数の賃貸を持ってる人も、別の仕事をしていました。

また、損していない人は木造アパート経営の人ばかり。建設費用が安い、修繕費が安い、などメリットが多いようです。

新規に不動産購入をしてアパート経営という人は、よっぽどしっかりと計画しないと、大損かと…しっかり計画できていれば問題ないと思いますが。

次は、中古アパートの1棟購入について考えてみます。

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